法律咨询热线

028-87771130
首页 >永卓案例

扫一扫关注 联系方式

13980970222

“借名买房”姐弟对簿公堂,房屋到底是谁的?

时间:2018-06-25 16:19:19

“借名买房”是我国司法实践中大量出现的一类纠纷。依据《物权法》关于不动产登记的相关规定,房屋所有权应当依登记确定。但在借名购房之情形,他人借用其名义购买的房屋,名义购房人虽然登记为房屋所有权人,房屋所有权如何认定,存在争议。

限购政策如火如荼“席卷”整个中国,从北上广一线城市逐渐扩展到二三线地区。上有政策,下有对策,很多人萌生了借有购房资格人之名先“占”下一套等想法,在案件类型中,主要体现为名义买房人请求确认合同无效纠纷和实际购买人提起的确认所有权,请求配合过户纠纷。

在限购政策多发地区、多发时间,借名买房的矛盾会更为突出。也由此可见,限购政策下,不正确处理,借名买房将后患无穷。

案情简介

原告王美丽(案例中当事人姓名均为化名)、被告王明系姐弟关系,王明与被告刘莹莹系夫妻关系。因政策限制,原告王美丽属于限购对象,不能向银行申请贷款,故以弟弟王明的名义购买上海市某区202室房屋(以下简称系争房屋),2013年2月8日,王美丽、王明、刘莹莹在父母见证下签订了《家庭购房契约书》,约定,2012年12月由王明出面贷款购买的系争房屋是全家成员集资购买,属于全家的共同财产。迄今为止,全家集资93万元,王美丽首付75万元(其中40万元系向父母借的),王明出资10万元,刘莹莹出资8万元。从银行贷款152万元,还款期限20年,每月还款10514.83元。对于房屋产权每人占有的股份依据每人出资份额加以划分,若其中一方退出房屋财产拥有权,另一方可按照其房产当年评估价值的相应份额退还购房款。截止2016年10月21日,双方为系争房屋实际支出140余万元,其中王美丽实际出资113余万元,占出资比例为80%,王明夫妇出资17.50万元,占出资比例为20%。目前,系争房屋登记的产权人为王明。王美丽向法院起诉确认房屋的所有权,一审法院支持了原告确权的诉请,判决一:系争房屋由王美丽以及王明、刘莹莹按份共有,其中王美丽享有75%的产权份额,王明、刘莹莹享有25%的产权份额;二、王明应于判决生效之日起十五日内协助王美丽办理系争房屋的产权变更登记手续。原告不服一审判决,更换了一审**律师,委托本律师向上海市第一中级人民法院提起上诉。

二.本案争议焦点

争议焦点1、原告属于限购对象,原、被告签订的《家庭购房契约书》是否有效?

“借名买房”协议有效,出名人(登记人)配合借名人过户。这种认定是目前借名买房案件的普遍处理方式。

原、被告签订的《家庭购房契约书》明确约定系争房屋以王明的名义贷款和购买,并约定系争房屋属于家庭共同财产,并写明家庭成员的出资金额、贷款还款的组成和产权份额。该协议系当事人真实意思表示,且不存在违反法律强制性规定,应属有效。

北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

此外,北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

争议焦点2、《家庭购房契约书》的约定能否产生物权效力?原告可否基于协议确认房屋所有权?

首先,应当承认的是在当事人之间形成了合同关系,这点并无异议,当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解。由于房屋买卖关系中,法律赋予不动产登记物权移转的效力,未经登记,不发生物权效力,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此,《家庭购房契约书》的约定不具有物权效力,当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人,但该约定并不发生物权效力,房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。

原告可否基于协议确认房屋所有权?

原告基于协议只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,其对登记权利人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况:在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下,其请求因法律上的履行不能而不应得到支持;但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时,因并不存在继续履行合同的障碍,故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见,正确认识了借名人对房屋权利的性质,相应问题将迎刃而解。而且,笔者认为,这样的处理结果,使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权,而不能取得对房屋的所有权,借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现,其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险,而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。

三.本律师在案件中工作重点及法律观点

被告王明、刘莹莹在一审败诉后,不服一审判决委托本律师提请上诉,一审法院认定的事实无误,本律师着重从适用法律错误作为案件突破口:

1、本案一审原告请求确权,一审法院案由定性为所有权确认纠纷,一审法院案由定性错误。

《家庭购房契约书》的约定不具有物权效力,当事人虽然约定了房屋所有权归属,但该约定并不发生物权效力,房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。因此,本案应为合同纠纷,而非所有权确认纠纷。

在借名买房中,登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

2、一审判决违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。原告王美丽不能基于《家庭购房契约书》直接享有系争房产的物权,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。

①原告与被告之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持原告依据《家庭购房契约书》确认其享有房屋所有权份额,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。王美丽在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求因依据不足而不应得到支持。

②普通商品房限购政策、信贷政策,是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的,当事人之间通过借名买房行为,实际上是对这些政策的架空,故在法律上具有一定的可非难性。无疑有违“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。原、被告签订《家庭购房契约书》时,原告系单身,其名下已有一套房产,原告当时不具备购房资格和贷款资格,原告与被告签订的《家庭购房契约书》是为了规避限购政策和贷款政策,该民事行为与政策相冲突不应当受到法律保护,原告起诉请求确认该房屋所有权份额的诉讼请求应予以驳回,原告仅可以要求被告协助办理房屋产权变更登记手续的义务。

二审法院采纳了本律师二审的**意见,认为《家庭购房契约书》虽然约定了系争房屋属于家庭共同财产、按照出资份额按份共有,但该约定不直接发生物权效力,故王美丽依据该协议要求直接确认所有权,缺乏依据,一审法院关于确权的判决有误,本院予以纠正。撤销了上海市某区人民法院民事判决,并依法改判。

典型意义:

法院审理“借名买房”的一类案件定性为合同纠纷,而非所有权确认纠纷。借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

四.在借名买房的交易中主要存在何种风险呢?

出资人面临的六大风险:

出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下。

1、出名人主张房产实际也归其所有

出名人主张不仅法律上房屋归其所有,实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款,最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下,出资人将享受不到房屋大幅增值的利益。

2、房产被出名人出售

由于出名人是登记权利人,如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续,则买家在不知情的情况下,可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价不说,还有更大的可能是出名人不将房款支付给出资人。

3、房产被办理了抵押登记

出名人可以持有产证去银行办理二次抵押,甚至向高利贷借款,导致房屋被抵押登记,对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。

4、房屋被司法查封

如果出名人身上背负债务,债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋,一旦被查封则房屋无法过户。

5、房产被分割、转移、继承

如果出名人离婚,房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割;也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户到出名人配偶名下;如果出名人去世,出名人的继承人会主张继承该房屋。

6、出名人不配合过户

如果出资人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时出名人可能不予以配合。

同样,如果出资人有将房屋出售、赠与他人的意愿,出名人也可能不予以配合。

出名人面临的三大风险:

相对来说,出名人(登记权利人)的风险比较小,但是一旦不慎也会造成不小的麻烦。

1、失去购房资格、优惠机会

以上海为例,购房的数量有限制,一旦协助办理借名购房,将被挤占一个购房名额。

如果如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会,如首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。

2、可能影响信用

出资人往往并非全款购房,而是以出名人名义办理了按揭手续,由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷,银行会直接向出名人要求还款,同时影响出名人的信用资质。

3、财产被混同

如果出名人涉诉,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其他财产,导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。

五.如何稳妥地借名买房?

1、弄清房屋性质

在对借名买房的操作中,对经济适用房限制程度远远大于普通商品房。所以在购房时,一定要弄清房屋性质。以免造成不必要风险。

2、签协议,请律师起草

在签订协议中,降风险提前约定处理方案也可以一定程度上减少后顾之忧。这种方案往往比时候救济更加简单有效。

3、留存证据,转账记录、物业缴费单、还贷记录、购房**等

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。双方需要有证据意识,保存好出资证明、购房经过相关文件、装修证明等材料,由于出资人相对风险比较大,往往相关材料由其保管。

本文中可能包含的意见和立场仅代表律师个人观点,不构成本律师事务所的法律意见,事务所亦不对之承担任何法律责任。


联系我们

Contact us

联系方式

028-87771130

yongzhuo-law@163.com

关注我们

留言板